Co do zasady inwestor jest odpowiedzialny solidarnie z głównym wykonawcą za wynagrodzenie należne podwykonawcy. Oznacza to, że w przypadku braku zapłaty przez wykonawcę wynagrodzenia, podwykonawca może zażądać tej zapłaty bezpośrednio od inwestora. Aby jednak podwykonawca mógł skorzystać z tego uprawnienia, niezbędne jest dochowanie pewnych wymogów.

Umowa pomiędzy inwestorem a głównym wykonawcą.

Inwestor i główny wykonawca w treści umowy zawartej pomiędzy nimi mogą przewidzieć, że część z robót budowlanych będzie realizowana przez podwykonawcę. W takiej sytuacji po pierwsze umowa ta musi zostać zawarta w formie pisemnej, po drugie musi ona zawierać szczegółowe określenie które roboty budowlane zostaną wykonane i przez jakiego podwykonawcę (skonkretyzowanego co do nazwy). Jeżeli zatem jesteś podwykonawcą, który został wskazany w treści takiej umowy i dochodzisz zapłaty wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych w niej wskazanych, możesz żądać zapłaty tego wynagrodzenia bezpośrednio od inwestora.

Obowiązek zgłoszenia inwestorowi.

Jeśli Twój udział w realizacji kontraktu budowlanego nie został przewidziany w umowie pomiędzy inwestorem a głównym wykonawcą, niezbędne jest dokonanie, przed rozpoczęciem wykonywania robót, stosownego zgłoszenia inwestorowi. Zgłoszenie takie musi być sporządzone w formie pisemnej i zawierać szczegółowy zakres robót, które mają być wykonane przez podwykonawcę. W ciągu 30 dni od dnia doręczenia inwestorowi takiego zgłoszenia może on złożyć sprzeciw wobec wykonywania wskazanych robót przez podwykonawcę. Sprzeciw ten powinien być złożony zarówno wykonawcy jak i podwykonawcy.

Zgłoszenie, o którym mowa powyżej, może zostać złożone zarówno przez głównego wykonawcę, jak
i podwykonawcę. Nie ulega jednak wątpliwości, że to przede wszystkim podwykonawcy powinno zależeć
na dochowaniu tego obowiązku. Jeśli zatem prowadzisz firmę budowlaną i masz zamiar realizować roboty budowlane w charakterze podwykonawcy, dopilnuj, żeby zgłoszenie trafiło do inwestora, zanim rozpoczniesz prace. W przeciwnym razie możesz przekreślić swoje uprawnienie do żądania zapłaty od inwestora.

Do jakiej wysokości wynagrodzenia odpowiada inwestor.

Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości wskazanej  umowie pomiędzy podwykonawcą a wykonawcą. Zakres tej odpowiedzialności nie może jednak przekraczać  wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, które powierzone zostały do wykonania podwykonawcy zgodnie ze zgłoszeniem lub umową pomiędzy inwestorem a wykonawcą.

Jeżeli zatem nawet w umowie łączącej wykonawcę z podwykonawcą przewidziano wynagrodzenie przekraczające wartość robót określoną w umowie głównej pomiędzy inwestorem a głównym wykonawcą, to inwestor będzie odpowiadał względem podwykonawcy jedynie do wartości wskazanej w tym kontrakcie.

Umowy zawierane w trybie zamówień publicznych.

W sytuacji, gdy umowa o roboty budowlane została zawarta w trybie zamówień publicznych, warunki odpowiedzialności inwestora za wynagrodzenie należne podwykonawcy są bardziej wymagające. Po pierwsze bowiem zachodzi obowiązek przedstawienia zamawiającemu projektu umowy podwykonawczej, której przedmiotem są roboty budowlane, wraz ze zgodą wykonawcy na zawarcie tej umowy.

Zamawiający dokonuje następnie weryfikacji złożonego projektu, a jeżeli nie spełnia on wymagań określonych w specyfikacji istotnych warunków zamówienia lub przewiduje termin zapłaty wynagrodzenia niezgodny z wymogami ustawy, zgłasza zastrzeżenia do tego projektu. Brak zastrzeżeń uważa się za akceptację projektu umowy przez zamawiającego.

Po zawarciu zaakceptowanej umowy podwykonawczej należy przedłożyć jej kopię, poświadczoną za zgodność  oryginałem, zamawiającemu w terminie 7 dni od jej zawarcia. Ponownie zamawiający na tym etapie ma możliwość wyrażenia sprzeciwu do umowy, a dopiero brak takiego sprzeciwu uważa się za akceptację umowy przez zamawiającego.

Co istotne, wszystkie wskazane tu wymogi należy również dochować w przypadku zmian umowy podwykonawczej. W przypadku zatem zmiany umowy podwykonawczej, w szczególności w zakresie robót powierzonych podwykonawcy lub należnego mu wynagrodzenia, brak wypełnienia ścieżki formalnej opisanej powyżej może skutkować odmową inwestora zapłaty wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy w zakresie zmienionej wysokości.