Przymierzasz się do rozpoczęcia budowy domu? Masz firmę budowlaną i zamierzasz podjąć się realizacji robót budowlanych? Realizujesz dużą inwestycję budowlaną i musisz skorzystać z pomocy podwykonawcy? Zastanów się, jak sporządzić umowę o roboty budowlane, tak aby Twoje interesy były zabezpieczone, a zapisy umowy były czytelne dla stron, a jej postanowienia dały się zrealizować.

Powszechnym problemem jest bowiem formułowanie postanowień umownych w sposób, który jest niejasny, nieprecyzyjny i odmiennie rozumiany przez strony. Często pomija się również w umowach wiele zapisów, które zabezpieczają interesy kontrahentów. Takie sytuacje doprowadzają do tego, że na pewnym etapie realizacji umowy pojawia się problem nieuregulowany umową, albo uregulowany w niewystarczającym zakresie, a strony nie wiedzą, co powinny zrobić w takiej sytuacji. W konsekwencji często każdy robi to, co wydaje się mu właściwe, a co zazwyczaj doprowadza do powstania konfliktu, który zazwyczaj znajduje swój finał w sądzie. Taka sytuacja generuje zbędny stres i koszty, a przede wszystkim doprowadza do zaprzestania wykonywania robót budowlanych, co nie leży ani w interesie inwestora, ani wykonawcy, czy podwykonawcy.

Aby tego uniknąć warto zatem zadbać o swoje interesy już na etapie sporządzania umowy o roboty budowlane
i dołożyć starań, aby była ona przygotowana rzetelnie.

Umowa o roboty budowlane.

Podstawowe założenia umowy o roboty budowlane przewidziane są w kodeksie cywilnym. Nie ulega jednak wątpliwości, że są tam uregulowane jedynie podstawowe kwestie, jakie powinna objąć taka umowa,
a posiłkowanie się jedynie tymi przepisami będzie niewystarczające. Przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane odsyłają nas bowiem również do „właściwych” przepisów dotyczących prowadzenia robót budowlanych (m.in. do ustawy prawo budowlane), do przepisów dotyczących umowy do dzieło, a również
do zasad wiedzy technicznej. Dodatkowe obwarowania umowy mogą płynąć z ustawy prawo zamówień publicznych ( w przypadku podpisywania umowy w trybie zamówień publicznych), jak również z Warunków Kontraktowych FIDIC, jeśli inwestor zdecyduje się je stosować. Wszystkie powołane regulacje tworzą dość obszerny zakres materiału niezbędnego do opanowania przed podjęciem decyzji o podpisaniu umowy.

Oczywiście nie każda umowa o roboty budowlane wymaga aż tak pogłębionej analizy. Inaczej bowiem będzie brzmiała umowa na wykonanie domu jednorodzinnego, inaczej umowa z inwestorem realizującym inwestycję celu publicznego, a inaczej jeszcze umowa pomiędzy dwoma prywatnymi firmami budowlanymi. Zawsze jednak dokładne zapoznanie się z zapisami umowy w powiązaniu z przepisami mającymi zastosowanie w danej sprawie umożliwia nam dokonanie pewnych założeń związanych z realizacją umowy, w tym dotyczących konsekwencji jakie mogą z niej płynąć oraz ewentualnego ryzyka i środków zaradczych, w przypadku jego wystąpienia.

Przed przystąpieniem do podpisania umowy upewnij się zatem, czy znasz wszystkie regulacje, które mają wpływ na jej wykonanie.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane.

W przypadku wszystkich wskazanych powyżej umów można wskazać katalog zapisów, które powinny znaleźć się w każdej z nich (choć w każdym przypadku zapisy te mogą być zupełnie inaczej sformułowane).

Nie ulega zatem wątpliwości, że umowa powinna w sposób jasny i precyzyjny formułować:

  1. strony umowy (inwestor, wykonawca/cy, podwykonawca, dalszy podwykonawca,)
  2. przedmiot umowy (budowa, remont, przebudowa, montaż, rozbiórka); przedmiot umowy może być doprecyzowany w załącznikach do umowy – np. w projekcie budowlanym
  3. obowiązki inwestora (podstawowe to: dokonanie wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia)
  4. obowiązki wykonawcy (podstawowe to: wykonanie obiektu zgodnie z projektem oraz zasadami wiedzy technicznej)
  5. harmonogram wykonania robót, termin zakończenia wykonywania umowy
  6. wysokość wynagrodzenia i sposób jego zapłaty
  7. ewentualne kary za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy i sposób ich obliczania
  8. sposoby rozwiązania/wypowiedzenia/odstąpienia od umowy
  9. wskazanie, czy wykonawca może posługiwać się podwykonawcami, a jeśli tak, to w jakim zakresie
  10. sposób zabezpieczenia wykonania umowy
  11. zabezpieczenie zapłaty wynagrodzenia z tytułu realizacji umowy
  12. sposób odbioru przedmiotu umowy
  13. sposób usuwania wad i usterek
  14. wskazanie przedstawicieli stron / inspektora nadzoru / kierownika budowy.

Powyższe elementy umowy o roboty budowlane są podstawowymi zapisami, które powinny znaleźć się w umowie, choć na pewno nie wyczerpują wszystkich jej postanowień. Należy pamiętać, że tak na prawdę, to sposób ich sformułowania i doprecyzowania jest najważniejszy. Zapisy te nie mogą budzić wątpliwości i muszą być zrozumiałe dla stron umowy. W przeciwnym razie, w przypadku pojawienia się niejasności, czy problemów możesz się narazić na nieporozumienia, zastój w realizacji robót, czy dodatkowe koszty ich wykonania. Niewłaściwy sposób sformułowania umowy może również doprowadzić do tego, że nie będziesz mógł skorzystać z uprawnień, które choć zostały przewidziane w umowie, sposób ich określenia czyni je niemożliwymi do zastosowania w danym stanie faktycznym.

Jeżeli potrzebujesz pomocy w przygotowaniu umowy o roboty budowlane, jej analizy, pozostajesz w konflikcie
z drugą stroną umowy lub Wasza sprawa toczy się już przed sądem, a Ty nie wiesz, czy sobie poradzisz, skontaktuj się z nami: https://iblkancelaria.pl/kontakt/ Razem z Tobą wypracujemy najkorzystniejsze dla Ciebie rozwiązanie.